昨今、入居者による無断での外国人観光客への宿泊用途での貸出、いわゆる「ヤミ民泊」が問題になっています。周辺住民から「騒音」「ゴミ出しのルールを守らない」「セキュリティ問題」等のクレームも多く、このようなヤミ民泊が物件の価値を大きく損なうリスクがあることが、多くの大家さん(オーナーさん)の心配の種になっていることを私たちも耳にします。これは、契約違反であり、管理規則にも違反するケースが多いです。契約書に民泊を違法に行った場合、即契約解除及び、違約金の設定等の強めの文言を入れておくとよいでしょう。
では、このようなヤミ民泊を早急に辞めさせるには、どうすべきか…
まず、徹底的に管理物件を現地巡回する方法が最も効果のある方法です。
実際に現地に行って、借主以外の利用者が使用している現場を押さえその場で取り締まることができれば、「ヤミ民泊」を行っている入居者も言い逃れをすることはできません。しかし、マンションやアパートにオーナーさんがお住みになっていたり、すぐに行ける程度の範囲の物件や近くに管理会社があるという状況であれば不可能ではないでしょうが、この方法は大変な手間と時間が掛かり物理的に困難な場合が多いでしょう。
もう一つは、保健所への通報です。旅館業法の許可の調査を管轄しているのは、保健所なので各地の保健所に通報する方法です。調査にかける人材が不足していますが大阪市では、担当職員を増員し物件の調査にきて、使用状況を尋ねたりしてくれます。最近では、ヤミ民泊を行政指導を繰り返すことなく摘発したという事例もありますので、行政側も違法民泊に対して厳しい姿勢を取り始めましたが最近、ヤミ民泊の相談が急増していることもあり、調査にはある程度の長い時間を必要とします可能性が有ります。
このように労力を費やす前に、こまめに入居者に対して注意喚起を行い「この物件は無断で民泊をやりにくい」と思わせるために注意喚起を行うことも重要です。例えば、入居者さんに対して、「居住環境の向上のため」や「最近、民泊で利用されているような部屋を見たことがないか」などのアンケートを取るなど情報収集すると居住環境の向上やヤミ民泊の対策になるかもしれません。
自身や管理会社の調査により、ヤミ民泊を発見した場合には、契約者・連帯保証人に早急に連絡をし、契約を解除を申し出ます。なお、契約書に「民泊利用禁止や旅館業等の宿泊施設としての利用を発見した場合の違約金の設定」を記載していなければ、契約自体は有効になってしまうので、注意しましょう。
民間での話になるので、契約解消を受け入れない借主もいるでしょう。その際は、保健所にヤミ民泊の実態を伝え、行政から処分していただくようにしましょう。
民泊目的で契約しているのであれば、民泊ができなくなった。となれば借主も諦めて解約に至るでしょう。

 

と、このようにヤミ民泊を発見した場合の解約の手続きには、時間と労力を費やすことになるので、予め契約の段階で、「民泊利用の禁止」「旅館業の運営禁止」など、覚書や契約書に記載しておくのをお勧めいたします。